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¿Cuánto tarda un desahucio en España? Guía práctica para propietarios
Guía práctica · Actualizado
¿Cuánto tarda un desahucio en España? Guía práctica para propietarios
El desahucio es uno de los procesos judiciales que más preocupa a los propietarios de viviendas en alquiler. La gran pregunta siempre es la misma: ¿cuánto tiempo tarda en resolverse? La respuesta depende de varios factores, pero aquí te explicamos los plazos aproximados y cómo funciona el procedimiento.
1. Fase previa: impago y requerimiento
El desahucio por impago comienza cuando el inquilino deja de pagar la renta. Lo recomendable es enviar un burofax de requerimiento para reclamar las cantidades y advertir de la futura demanda. Este paso inicial puede resolverse en 1-2 semanas.
2. Demanda de desahucio
Si el inquilino no paga ni entrega la vivienda, se presenta una demanda de desahucio. El abogado y procurador preparan la documentación en unos pocos días. A partir de aquí, el tiempo depende del juzgado correspondiente.
3. Admisión a trámite y señalamiento
Una vez admitida la demanda, el juzgado dicta un decreto fijando fecha de juicio (si lo hubiera) y de lanzamiento. Este trámite puede tardar entre 1 y 3 meses, aunque en juzgados saturados puede alargarse más.
4. Juicio (si hay oposición)
Si el inquilino se opone alegando defensas (pago, defectos en el contrato, etc.), se celebra un juicio. En caso contrario, no habrá vista. El señalamiento de juicio puede suponer esperar entre 2 y 4 meses adicionales.
5. Lanzamiento y recuperación de la vivienda
Si no hay acuerdo ni entrega voluntaria, se procede al lanzamiento, es decir, al desalojo judicial con presencia de la comisión judicial. Este paso se fija normalmente entre 3 y 6 meses después de la admisión de la demanda.
6. Factores que influyen en la duración
Carga de trabajo del juzgado: algunos van muy rápidos y otros acumulan retrasos de meses.
Oposición del inquilino: si presenta defensa, el procedimiento se alarga.
Presencia de menores o personas vulnerables: puede implicar intervención de servicios sociales y retrasos.
Recursos: si se presentan, amplían considerablemente los plazos.
Conclusión
En la práctica, un desahucio en España suele tardar entre 6 y 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, aunque en algunos casos puede resolverse antes o prolongarse más. La clave está en actuar con rapidez, asesorarse bien y contar con profesionales especializados.
¿Necesitas iniciar un desahucio?
En InmoLegal no tramitamos directamente los procedimientos, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en desahucios en tu zona para que estudie tu caso y te ayude a recuperar tu vivienda lo antes posible.
Contrato de arrendamiento de temporada: diferencias con el alquiler de vivienda habitual
Guía práctica · Actualizado
Contrato de arrendamiento de temporada: diferencias con el alquiler de vivienda habitual
En España no todos los contratos de alquiler son iguales. Existe una diferencia fundamental entre el arrendamiento de vivienda habitual y el arrendamiento de temporada. Saber distinguirlos es clave para propietarios e inquilinos, porque de ello dependen la duración del contrato, los derechos y las obligaciones.
1. ¿Qué es un arrendamiento de temporada?
El arrendamiento de temporada es un contrato regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pensado para situaciones no permanentes. Se utiliza cuando el inquilino ocupa la vivienda por un tiempo limitado, por motivos como:
Trabajos temporales.
Estudios en otra ciudad.
Vacaciones o estancias puntuales.
En estos casos, la vivienda no se convierte en el domicilio habitual del arrendatario, sino en un alojamiento temporal.
2. Qué es un alquiler de vivienda habitual
El arrendamiento de vivienda habitual es aquel en el que la vivienda se destina a residencia permanente del inquilino. La LAU le otorga una protección especial: duración mínima de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), prórrogas obligatorias y limitaciones en la actualización de renta.
3. Principales diferencias legales
Finalidad: en el arrendamiento de temporada hay una causa concreta y limitada; en el habitual, el uso es permanente.
Duración: en temporada se pacta libremente; en habitual hay mínimos legales de 5/7 años.
Prórrogas: en temporada no existen prórrogas forzosas; en habitual sí.
Protección del inquilino: es mucho mayor en vivienda habitual.
4. Duración del contrato
En los contratos de temporada la duración se pacta libremente entre las partes: puede ser de unos meses, un curso académico o incluso más de un año, siempre que exista una causa real de temporalidad. No se aplican los plazos mínimos de 5 o 7 años del alquiler habitual.
5. Riesgos de usar mal un contrato de temporada
Algunos propietarios intentan utilizar contratos de temporada para evitar las obligaciones del alquiler habitual. Esto es un error: si en la práctica la vivienda se destina a domicilio permanente, un juez puede declarar que en realidad se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, con todas sus consecuencias legales.
6. Consejos prácticos
Deja clara en el contrato la causa de la temporalidad (ej. traslado de trabajo, estudios, vacaciones).
Adjunta documentos que justifiquen esa temporalidad (ej. matrícula, contrato laboral temporal).
No utilices un contrato de temporada si el uso será permanente.
Si eres inquilino, asegúrate de que el contrato refleja realmente tu situación para evitar problemas.
Conclusión
El contrato de arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual tienen diferencias fundamentales en cuanto a duración, prórrogas y derechos. Utilizar el contrato adecuado evita conflictos y asegura la validez legal. Antes de firmar, conviene asegurarse de que se adapta a la realidad del uso de la vivienda.
¿Tienes dudas sobre tu contrato de alquiler?
En InmoLegal no redactamos contratos directamente como despacho, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que analice tu contrato y te asesore.
Gastos al comprar una vivienda en España: guía para no llevarte sorpresas
Guía práctica · Actualizado
Gastos al comprar una vivienda en España: guía para no llevarte sorpresas
Cuando pensamos en comprar una casa, solemos fijarnos solo en el precio del inmueble. Sin embargo, la realidad es que hay una serie de gastos adicionales que pueden suponer entre un 10% y un 12% más sobre el precio de compra. Conocerlos de antemano es clave para no llevarse sustos.
1. Impuestos principales
La partida más importante son los impuestos, que varían según se trate de vivienda nueva o usada:
Vivienda nueva: se paga el IVA (10%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de la comunidad autónoma (entre 0,5% y 1,5%).
Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también depende de la comunidad (normalmente entre el 6% y el 10%).
2. Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa debe formalizarse ante notario. Sus honorarios están regulados y dependen del precio del inmueble, aunque suelen oscilar entre 600 y 1.000 € en la mayoría de los casos.
3. Registro de la Propiedad
Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los aranceles del registro varían según el precio, pero suelen estar entre 400 y 700 €.
4. Gestoría
Si hay hipoteca, normalmente interviene una gestoría para tramitar la inscripción. Desde la nueva ley hipotecaria, este gasto lo asume el banco, salvo casos concretos en que el comprador contrate su propia gestoría.
5. Tasación hipotecaria
Si necesitas financiación, el banco pedirá una tasación oficial del inmueble. Este gasto corre a cargo del comprador y suele rondar los 250-400 €.
6. Otros gastos a tener en cuenta
IBI y comunidad: revisa si el vendedor está al día. Normalmente se prorratea en el momento de la compraventa.
Suministros: dar de alta o cambiar contratos de luz, agua, gas o internet puede tener costes adicionales.
Notaría para la hipoteca: el banco asume los gastos de la escritura hipotecaria, salvo la copia simple que pida el cliente.
7. Cómo calcular el total aproximado
Como regla práctica, puedes estimar que los gastos totales (impuestos + notario + registro + tasación + extras) supondrán entre un 10% y un 12% del precio de compra. Así, si compras una vivienda de 200.000 €, necesitarás entre 20.000 € y 24.000 € adicionales.
Conclusión
Comprar una vivienda en España implica mucho más que pagar el precio acordado. Impuestos, notaría, registro y otros gastos pueden elevar notablemente la factura final. Conocerlos de antemano te permitirá planificar tu presupuesto con seguridad y evitar sorpresas desagradables.
¿Quieres calcular con detalle los gastos de tu compraventa?
En InmoLegal no gestionamos compraventas directamente, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que te asesore y calcule con precisión los gastos aplicables a tu caso.
¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar unas arras?
Guía práctica · Actualizado
¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar unas arras?
El contrato de arras es uno de los documentos más habituales en la compraventa de viviendas en España. Muchos compradores y vendedores lo firman sin conocer del todo sus implicaciones. La gran pregunta surge cuando alguien se arrepiente: ¿qué ocurre si me echo atrás tras firmar unas arras? La respuesta depende del tipo de arras pactado.
Tipos de arras en la compraventa
El Código Civil español permite que las partes acuerden diferentes tipos de arras. Aunque popularmente se habla de “dar una señal”, lo relevante es qué consecuencias legales se pactan en el contrato. Existen tres modalidades:
Arras penitenciales: permiten desistir del contrato a cambio de perder o devolver el doble.
Arras confirmatorias: refuerzan el contrato, sin derecho a arrepentirse. Si alguien incumple, se puede exigir el cumplimiento.
Arras penales: fijan una indemnización o sanción por incumplimiento.
Arras penitenciales: la opción de desistir
Son las más frecuentes. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble. Esta modalidad da una salida, pero con un coste económico.
Arras confirmatorias: obligación de cumplir
En este caso, las arras son simplemente una parte del precio entregado como garantía. No permiten arrepentirse. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir judicialmente que se firme la compraventa.
Arras penales: sanción por incumplir
Funcionan como una cláusula penal. Se fija una cantidad como indemnización en caso de incumplimiento, además de la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato. Suelen usarse menos, pero conviene saber que existen.
Ejemplo práctico
Imagina que un comprador entrega 10.000 € en concepto de arras penitenciales para comprar un piso de 200.000 €. Si decide echarse atrás, perderá esos 10.000 €. Si es el vendedor quien se arrepiente, deberá devolver 20.000 € al comprador. Por eso es tan importante saber qué tipo de arras se está firmando.
Consejos para evitar problemas
Lee el contrato con detalle: asegúrate de que especifica el tipo de arras.
No firmes por impulso: las arras tienen consecuencias económicas muy serias.
Guarda toda la documentación: justificantes de pago, correos, borradores.
Busca asesoramiento legal: un abogado especializado puede ahorrarte disgustos.
Conclusión
Echarse atrás después de firmar unas arras no es un simple “cambio de opinión”. Según el tipo pactado, puedes perder miles de euros, verte obligado a cumplir o incluso afrontar sanciones económicas. Por eso, antes de firmar, asegúrate de entender qué arras estás aceptando.
¿Has firmado unas arras y quieres echarte atrás?
En InmoLegal no gestionamos directamente casos como despacho, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que estudie tu contrato y te indique qué consecuencias tendría desistir.
Errores más comunes al firmar un contrato de compraventa de piso
Guía práctica · Actualizado
Errores más comunes al firmar un contrato de compraventa de piso
Comprar o vender una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, la emoción y las prisas pueden llevar a cometer errores que, en el contrato de compraventa, salen muy caros. En este artículo repasamos los fallos más habituales y cómo evitarlos.
1. No revisar los documentos básicos
Un error muy frecuente es firmar sin comprobar la documentación esencial: escritura de propiedad, nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética, IBI y comunidad al día. Sin estos documentos, es imposible saber si el vendedor es realmente el propietario y si la vivienda está libre de cargas.
2. Ignorar cargas o deudas de la vivienda
Otro fallo grave es no verificar si el piso tiene hipotecas pendientes, embargos o deudas con la comunidad. Si compras sin revisar, esos problemas pasarán a ser tuyos. Una simple nota registral puede evitarte sorpresas.
3. No dejar claro el precio y la forma de pago
El contrato debe reflejar de manera clara y detallada el precio final, cómo y cuándo se paga. Evita pagos en metálico no justificados o cláusulas ambiguas que puedan generar disputas.
4. Firmar arras sin entender sus consecuencias
Mucha gente firma un contrato de arras sin saber si son confirmatorias, penitenciales o penales. Cada tipo tiene consecuencias legales muy diferentes: desde perder lo entregado hasta estar obligado a comprar o vender. Es clave especificar el tipo de arras en el contrato.
5. Confusión sobre quién paga los gastos
Notaría, Registro, gestoría, impuestos… Los gastos de compraventa deben quedar bien delimitados. Aunque la ley establece algunas reglas, siempre conviene aclararlo en el contrato para evitar discusiones posteriores.
6. Plazos mal definidos
Un contrato sin fechas claras para la firma de la escritura o para el pago del precio genera inseguridad. Define con precisión el calendario y qué ocurre si alguna parte no cumple los plazos.
7. No contar con asesoramiento legal
Uno de los mayores errores es confiar únicamente en lo que diga la inmobiliaria o el vendedor. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede detectar problemas antes de que sea demasiado tarde y darte la seguridad que necesitas.
Conclusión
Firmar un contrato de compraventa sin revisar todos los detalles puede acarrear problemas económicos y legales graves. Evitar los errores más comunes es sencillo si se actúa con calma, se revisa la documentación y se cuenta con el apoyo de un profesional.
¿Vas a firmar un contrato de compraventa?
En InmoLegal no redactamos contratos directamente como despacho, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que revise tu contrato antes de firmar y te evite problemas.
Señal y arras en la compraventa de vivienda: qué son y qué riesgos esconden
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Señal y arras en la compraventa de vivienda: qué son y qué riesgos esconden
Cuando alguien compra una vivienda suele decir que ha “dado una señal”. Sin embargo, en Derecho español ese concepto no existe como figura autónoma. En realidad, puede tratarse de una reserva, de un simple anticipo del precio o de un contrato de arras. Te explicamos las diferencias y los riesgos que puede tener cada caso.
La señal: un término coloquial
En España, cuando alguien entrega dinero al inicio de una compraventa se suele hablar de “señal”. Pero este término no está recogido en el Código Civil ni tiene un efecto jurídico específico. Se usa de forma coloquial y puede referirse a:
Una reserva para que la vivienda no se ofrezca a otros.
Un anticipo del precio, que se descuenta al firmar la escritura.
Un contrato de arras, que sí tiene efectos legales claros.
La confusión es frecuente y puede generar problemas si no se deja claro qué se está firmando.
Qué es la reserva
La reserva es un documento sencillo que se utiliza sobre todo en inmobiliarias. El comprador entrega una cantidad (por ejemplo, 1.000 €) y el vendedor se compromete a no enseñar la vivienda durante un tiempo mientras se negocia el contrato de compraventa o de arras.
La reserva no tiene la misma fuerza jurídica que unas arras. Normalmente, si finalmente no se compra, el dinero se devuelve salvo pacto en contrario. Por eso es importante leer bien las condiciones antes de firmar.
Qué son las arras
Las arras sí están contempladas en el Código Civil y son un acuerdo con consecuencias legales claras. Implican la entrega de una cantidad de dinero al firmar un contrato de compraventa, y según el tipo que se pacte, los efectos serán muy distintos.
Tipos de arras
Arras confirmatorias: sirven como prueba de que el contrato existe. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir la compraventa en los tribunales.
Arras penitenciales: permiten desistir del contrato. Si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado; si es el vendedor, debe devolver el doble.
Arras penales: funcionan como una cláusula penal: se fija una sanción económica en caso de incumplimiento.
Por eso es esencial que el contrato especifique claramente de qué tipo de arras se trata.
Riesgos más habituales
Confusión entre señal y arras: hablar de “señal” sin más puede generar conflictos sobre si se puede exigir la compraventa o solo perder el dinero.
Pérdida de cantidades: con arras penitenciales, el comprador que se arrepienta pierde lo entregado.
Devolución duplicada: el vendedor que se eche atrás con arras penitenciales debe devolver el doble.
Falta de garantías: una simple reserva mal redactada puede no proteger ni al comprador ni al vendedor.
Consejos antes de firmar
No firmes documentos ambiguos que solo digan “señal” sin concretar.
Exige que el contrato indique si se trata de reserva o de arras, y qué tipo de arras son.
Si es una reserva, aclara si el dinero se devuelve o no en caso de no seguir adelante.
Siempre que sea posible, firma ante notario o con asesoramiento legal.
Conclusión
En España, la llamada “señal” no es más que un término coloquial que puede esconder diferentes realidades: una reserva, un anticipo o unas arras. La clave está en saber qué se está firmando realmente, porque de ello dependerán las consecuencias legales y económicas. La seguridad jurídica exige claridad en el contrato.
¿Vas a entregar una señal o firmar un contrato de arras?
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Alquiler con opción a compra: ventajas e inconvenientes
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Alquiler con opción a compra: ventajas e inconvenientes
El alquiler con opción a compra es una fórmula que combina arrendamiento y compraventa. Cada vez más personas lo valoran como alternativa para acceder a la vivienda. Te explicamos cómo funciona, cuáles son sus ventajas, sus inconvenientes y qué debes revisar antes de firmar.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un contrato mixto. En la primera fase se actúa como en un alquiler normal: el inquilino paga una renta mensual y vive en la vivienda. En la segunda fase, se le otorga el derecho a comprar la vivienda por un precio pactado, descontando parte o la totalidad de las rentas ya abonadas.
Este modelo permite acceder a la propiedad de forma escalonada y es interesante tanto para compradores con dificultades de financiación inmediata como para propietarios que quieren vender sin perder ingresos mientras tanto.
Cómo funciona este tipo de contrato
El contrato se estructura en dos fases:
Fase de arrendamiento: el inquilino paga un alquiler mensual durante el periodo pactado (por ejemplo, 3 o 5 años).
Fase de compra: al finalizar ese periodo, el inquilino puede ejercer la opción de compra. El precio ya estará fijado en el contrato inicial y se descontará lo acordado de las rentas pagadas.
En ocasiones, se pacta una prima inicial que garantiza el derecho de compra. Si el inquilino no compra, esa cantidad no se devuelve.
Ventajas principales
Probar la vivienda: permite vivir en la casa y comprobar si realmente se adapta a las necesidades antes de comprar.
Acumular parte del precio: una parte de las rentas se descuenta del precio final, funcionando como un ahorro forzado.
Aplazar la decisión: se gana tiempo para conseguir financiación o mejorar la situación económica.
Precio cerrado: el valor de la vivienda se pacta al inicio, lo que puede ser ventajoso si los precios suben.
Ingresos para el propietario: mientras se formaliza la venta, el arrendador recibe rentas.
Inconvenientes y riesgos
Prima inicial: suele exigirse y se pierde si no se ejerce la compra.
Pérdida de rentas: si el inquilino decide no comprar, las rentas pagadas no se devuelven.
Precio fijo: si el mercado baja, el comprador puede acabar pagando más de lo que vale la vivienda en el momento de compra.
Riesgo de incumplimiento: si el contrato no está bien redactado o inscrito en el Registro de la Propiedad, pueden surgir problemas para garantizar el derecho de compra.
Consejos antes de firmar
Exige que el contrato especifique claramente el precio de compra, el plazo y el porcentaje de rentas que se descontarán.
Pregunta si habrá una prima inicial y qué ocurre si no compras finalmente.
Comprueba que la vivienda no tenga cargas ni deudas.
Valora firmar el contrato ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para mayor seguridad.
Consulta con un abogado especializado antes de firmar: este tipo de contratos son más complejos que un alquiler normal.
Conclusión
El alquiler con opción a compra es una alternativa interesante para quienes no pueden acceder de inmediato a una hipoteca, pero quieren asegurar la compra futura de una vivienda. Sin embargo, tiene riesgos: perder la prima o pagar un precio superior al del mercado. Por eso es fundamental negociar bien las condiciones y contar con asesoramiento especializado antes de firmar.
¿Quieres firmar un alquiler con opción a compra?
En InmoLegal no redactamos directamente contratos como despacho, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con un abogado de tu zona que revise las condiciones y te ayude a evitar problemas.
Gastos de hipoteca: qué se puede reclamar tras las sentencias del Supremo
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Gastos de hipoteca: qué se puede reclamar tras las sentencias del Supremo
Si firmaste una hipoteca en los últimos años, es probable que pagaras gastos que no te correspondían. Las sentencias del Tribunal Supremo han aclarado quién debe asumir cada coste y han abierto la puerta a reclamar miles de euros. Aquí te contamos qué puedes reclamar y cómo hacerlo.
¿Qué son los gastos de hipoteca?
Cuando firmas una hipoteca, además de los intereses y comisiones, hay que pagar una serie de gastos asociados a la constitución del préstamo: notario, registro, gestoría, tasación y en su día el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Durante años, los bancos cargaban todos estos gastos al cliente, aunque ahora los tribunales han cambiado esa situación.
Qué dice el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias en los últimos años (2015, 2018, 2019 y 2021) que establecen cómo deben repartirse estos gastos entre banco y cliente:
Notaría: al 50% entre banco y cliente.
Registro de la Propiedad: debe pagarlo el banco.
Gestoría: a cargo del banco.
Tasación: inicialmente para el cliente, aunque algunos jueces han admitido reclamarla.
Impuesto AJD: lo paga el banco para hipotecas posteriores a 2019; antes lo asumía el cliente.
En resumen, si pagaste todos los gastos al firmar, es probable que puedas recuperar una parte importante.
Gastos que se pueden reclamar
Con base en la jurisprudencia actual, puedes reclamar:
Registro: 100% reclamable.
Gestoría: 100% reclamable.
Notaría: 50% reclamable.
Tasación: en algunos casos, especialmente si fue impuesta por el banco.
La cantidad media que se puede recuperar ronda entre 1.000 y 3.000 euros, según el valor de la hipoteca.
Plazos de reclamación
Existe cierta controversia sobre los plazos. El Supremo ha considerado que se aplica el plazo general de 5 años desde que el cliente pudo conocer que tenía derecho a reclamar, es decir, desde las primeras sentencias relevantes (2015-2019). Por tanto, aún se pueden presentar reclamaciones en muchos casos.
Cómo reclamar
Revisión de escritura: comprobar qué gastos se abonaron en su momento.
Reclamación al banco: presentar escrito solicitando devolución.
Respuesta del banco: puede aceptar, rechazar o no contestar.
Vía judicial: si el banco no paga voluntariamente, se puede acudir al juzgado con un abogado especialista.
Muchos bancos devuelven parte de los gastos de manera extrajudicial, pero en otros casos solo lo hacen tras una demanda.
Consejos prácticos
Reúne todas las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
Consulta con un abogado especializado en derecho bancario antes de iniciar el proceso.
No firmes acuerdos privados con el banco que limiten tu derecho a reclamar.
Ten en cuenta que si reclamas judicialmente, lo normal es recuperar también las costas del procedimiento.
Conclusión
Las sentencias del Tribunal Supremo han cambiado radicalmente la situación de los gastos hipotecarios. Hoy, miles de consumidores pueden recuperar dinero indebidamente pagado en el momento de la firma de su hipoteca. Si es tu caso, merece la pena informarse y reclamar antes de que prescriba el plazo.
¿Pagaste todos los gastos de tu hipoteca?
En InmoLegal no llevamos directamente reclamaciones como abogados, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con un especialista en tu zona que estudie tu escritura y gestione la devolución de tus gastos hipotecarios.
Qué revisar antes de firmar una hipoteca: guía para compradores
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Qué revisar antes de firmar una hipoteca: guía para compradores
Firmar una hipoteca es uno de los pasos financieros más importantes de la vida. Sin embargo, muchas personas se dejan llevar por la emoción de comprar casa y no revisan bien lo que están firmando. Aquí encontrarás una guía práctica con los puntos clave que debes analizar antes de firmar tu hipoteca.
1. Tipo de interés
El tipo de interés determina cuánto pagarás cada mes y el coste total de tu hipoteca. Existen tres modalidades principales:
Hipoteca fija: pagas siempre la misma cuota. Seguridad a largo plazo.
Hipoteca variable: se revisa cada 6 o 12 meses en función del Euríbor. Puede subir o bajar la cuota.
Hipoteca mixta: empieza con interés fijo y después pasa a variable.
Antes de firmar, calcula cuánto pagarías en diferentes escenarios del Euríbor y asegúrate de que puedes asumir esas cuotas.
2. Comisiones
Los bancos suelen incluir comisiones que afectan al coste final del préstamo:
Apertura: se paga al firmar, suele ser entre 0,5% y 1% del capital.
Amortización anticipada: por devolver parte o toda la hipoteca antes de tiempo.
Subrogación: si cambias tu hipoteca a otro banco.
Revisa bien estas comisiones porque pueden suponer miles de euros extra a lo largo de los años.
3. Seguros vinculados
El banco solo puede exigirte el seguro de hogar básico que cubra la vivienda hipotecada. No estás obligado a contratarlo con su aseguradora, aunque muchas entidades lo intentan imponer junto a seguros de vida o protección de pagos.
Compara precios y recuerda que no aceptar un seguro adicional no debería afectar de forma desproporcionada al tipo de interés.
4. Gastos de hipoteca
Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, los gastos hipotecarios se reparten así:
Banco: notaría, gestoría, registro y AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
Cliente: copias notariales y tasación de la vivienda.
Si firmaste hace años, puede que tengas derecho a reclamar parte de esos gastos.
5. Cláusulas importantes
Antes de firmar, pide que te expliquen las cláusulas clave:
Cláusula suelo: establece un mínimo en el interés variable. Actualmente, no deberían incluirse.
Intereses de demora: deben ser razonables, no abusivos.
Vencimiento anticipado: regula cuándo el banco puede ejecutar la hipoteca.
Estas condiciones marcan la diferencia entre una hipoteca justa y una abusiva.
6. Documentación previa
El banco debe entregarte con antelación obligatoria:
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): detalla todas las condiciones económicas.
FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): explica las cláusulas más delicadas.
Simulación de cuotas: cómo variará la hipoteca según el Euríbor.
Debes recibir esta documentación al menos 10 días antes de la firma para poder revisarla con calma.
7. Consejos prácticos
Compara varias ofertas de bancos, no te quedes con la primera.
Calcula tu capacidad real de pago: no destines más del 30%-35% de tus ingresos.
Pregunta siempre por el coste total del préstamo, no solo la cuota inicial.
No dudes en consultar con un abogado o asesor hipotecario antes de firmar.
Conclusión
Revisar bien una hipoteca antes de firmar es fundamental para evitar problemas a largo plazo. Analiza el tipo de interés, las comisiones, los seguros vinculados, los gastos y las cláusulas clave. Una decisión bien informada puede ahorrarte decenas de miles de euros durante la vida del préstamo.
¿Necesitas ayuda para revisar tu hipoteca?
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Dación en pago: entregar la casa para saldar la deuda
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Dación en pago: entregar la casa para saldar la deuda
Si no puedes pagar tu hipoteca, quizá te hayas planteado la dación en pago: entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda. Te explicamos qué es, cómo funciona y qué ventajas e inconvenientes tiene en España.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un acuerdo entre el deudor y el banco mediante el cual se entrega la vivienda hipotecada a la entidad financiera y, a cambio, la deuda queda totalmente cancelada. Es decir, el banco se queda con la casa y tú ya no debes nada, aunque la hipoteca fuera mayor que el valor del inmueble.
No es un derecho automático, sino que requiere el consentimiento del banco.
Cómo funciona la dación en pago
El deudor plantea al banco la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca.
Se negocia la posibilidad de entregar la vivienda para cancelar la deuda.
Si el banco acepta, se firma una escritura notarial de dación en pago.
La deuda hipotecaria queda saldada y se extinguen posibles avales personales asociados.
En ocasiones, el acuerdo incluye que la familia pueda permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social durante un tiempo.
Requisitos para solicitarla
No existe un marco legal único que obligue a los bancos a aceptar la dación en pago, pero sí hay criterios que suelen exigirse:
Que la vivienda sea la residencia habitual del deudor.
Que no existan otros bienes suficientes con los que pagar la deuda.
Que el deudor esté en una situación económica vulnerable.
Que el banco lo acepte en el marco de su política interna o de convenios (como el Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno).
Ventajas e inconvenientes
Ventajas
La deuda hipotecaria queda totalmente cancelada.
Evita que el deudor siga debiendo dinero incluso tras perder la casa.
En algunos casos, se puede permanecer en la vivienda con alquiler social.
Inconvenientes
Se pierde la propiedad de la vivienda.
Puede dificultar el acceso a una nueva hipoteca en el futuro.
No siempre es aceptada por el banco.
Alternativas a la dación en pago
Si el banco no acepta la dación, existen otras opciones:
Renegociar la hipoteca: ampliar plazos, reducir cuota o cambiar condiciones.
Reestructuración de deuda: dentro del Código de Buenas Prácticas bancarias.
Alquiler social tras ejecución: algunas entidades permiten quedarse como inquilino.
Venta de la vivienda: venderla en el mercado para saldar la deuda antes de la ejecución hipotecaria.
Conclusión
La dación en pago puede ser una solución definitiva para quienes no pueden pagar su hipoteca y no tienen otra salida. Aunque no es automática y depende de la voluntad del banco, puede suponer empezar de cero sin cargas. La clave está en negociar bien y contar con asesoramiento especializado.
¿Quieres solicitar la dación en pago?
En InmoLegal no gestionamos directamente estos procedimientos, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con abogados especializados en tu zona que estudien tu caso y negocien con el banco.
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<title>¿Es legal la comisión de apertura de una hipoteca?
Guía práctica · Actualizado
¿Es legal la comisión de apertura de una hipoteca?
Cuando contratamos una hipoteca, el banco suele incluir diferentes gastos y comisiones. Una de las más polémicas es la comisión de apertura. ¿Es legal? ¿Se puede reclamar? En este artículo te damos una respuesta clara y práctica.
¿Qué es la comisión de apertura?
La comisión de apertura es un gasto que algunos bancos cobran al formalizar la hipoteca. Normalmente se calcula como un porcentaje sobre el capital prestado, que suele estar entre el 0,5% y el 1,5%. Se justifica como pago por el estudio, análisis de riesgos y tramitación del préstamo hipotecario.
Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 €, una comisión del 1% supondría pagar 1.500 € al inicio del contrato.
¿Es legal la comisión de apertura?
Durante años, ha habido mucha discusión sobre si esta comisión era abusiva. Algunos tribunales llegaron a declararla nula al entender que no respondía a un servicio real. Sin embargo, la jurisprudencia más reciente aclara que la comisión de apertura es legal, siempre que cumpla ciertos requisitos:
Que esté pactada expresamente en la escritura de la hipoteca.
Que el cliente haya recibido información clara y transparente antes de la firma.
Que el importe sea proporcional y no desmesurado.
Que corresponda a un servicio efectivamente prestado por el banco.
Qué dicen los tribunales
El Tribunal Supremo en su sentencia de enero de 2019 concluyó que la comisión de apertura forma parte del precio del préstamo y que no es abusiva por el mero hecho de cobrarse. No obstante, debe ser clara y comprensible para el consumidor.
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en 2020 reforzó esta idea: la comisión de apertura es válida siempre que cumpla con los principios de transparencia y proporcionalidad. Si no, puede ser considerada abusiva y, por tanto, nula.
¿Se puede reclamar?
Sí, pero no en todos los casos. Solo se puede reclamar la devolución de la comisión de apertura si:
No se explicó adecuadamente su existencia y coste antes de la firma.
No hay constancia de que se prestara realmente el servicio que justifica el cobro.
El contrato no cumple con los criterios de transparencia exigidos por la jurisprudencia.
En caso de duda, conviene revisar la escritura de la hipoteca y la oferta vinculante (FEIN o FIPER en hipotecas más antiguas) para comprobar cómo se informó la comisión.
Consejos prácticos
Antes de firmar una hipoteca, compara varias ofertas y fíjate en las comisiones.
Si ya tienes hipoteca, revisa tu escritura para ver si pagaste comisión de apertura.
Consulta con un especialista en derecho bancario si puedes reclamar en tu caso concreto.
Recuerda que, aunque la comisión sea legal, debe cumplir con la transparencia exigida por los tribunales.
Conclusión
La comisión de apertura de una hipoteca es legal, pero no puede aplicarse de forma automática ni abusiva. Si el banco no explicó bien este gasto, o si no queda claro qué servicio cubre, puede reclamarse su nulidad. Lo importante es analizar cada caso y verificar si se cumplió con la normativa de transparencia.
¿Pagaste comisión de apertura en tu hipoteca?
En InmoLegal no llevamos directamente demandas bancarias, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que revise tu caso y determine si puedes reclamar.
¿Es legal la comisión de apertura de una hipoteca?
Cuando contratamos una hipoteca, el banco suele incluir diferentes gastos y comisiones. Una de las más polémicas es la comisión de apertura. ¿Es legal? ¿Se puede reclamar? En este artículo te damos una respuesta clara y práctica.
¿Qué es la comisión de apertura?
La comisión de apertura es un gasto que algunos bancos cobran al formalizar la hipoteca. Normalmente se calcula como un porcentaje sobre el capital prestado, que suele estar entre el 0,5% y el 1,5%. Se justifica como pago por el estudio, análisis de riesgos y tramitación del préstamo hipotecario.
Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 €, una comisión del 1% supondría pagar 1.500 € al inicio del contrato.
¿Es legal la comisión de apertura?
Durante años, ha habido mucha discusión sobre si esta comisión era abusiva. Algunos tribunales llegaron a declararla nula al entender que no respondía a un servicio real. Sin embargo, la jurisprudencia más reciente aclara que la comisión de apertura es legal, siempre que cumpla ciertos requisitos:
Que esté pactada expresamente en la escritura de la hipoteca.
Que el cliente haya recibido información clara y transparente antes de la firma.
Que el importe sea proporcional y no desmesurado.
Que corresponda a un servicio efectivamente prestado por el banco.
Qué dicen los tribunales
El Tribunal Supremo en su sentencia de enero de 2019 concluyó que la comisión de apertura forma parte del precio del préstamo y que no es abusiva por el mero hecho de cobrarse. No obstante, debe ser clara y comprensible para el consumidor.
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en 2020 reforzó esta idea: la comisión de apertura es válida siempre que cumpla con los principios de transparencia y proporcionalidad. Si no, puede ser considerada abusiva y, por tanto, nula.
¿Se puede reclamar?
Sí, pero no en todos los casos. Solo se puede reclamar la devolución de la comisión de apertura si:
No se explicó adecuadamente su existencia y coste antes de la firma.
No hay constancia de que se prestara realmente el servicio que justifica el cobro.
El contrato no cumple con los criterios de transparencia exigidos por la jurisprudencia.
En caso de duda, conviene revisar la escritura de la hipoteca y la oferta vinculante (FEIN o FIPER en hipotecas más antiguas) para comprobar cómo se informó la comisión.
Consejos prácticos
Antes de firmar una hipoteca, compara varias ofertas y fíjate en las comisiones.
Si ya tienes hipoteca, revisa tu escritura para ver si pagaste comisión de apertura.
Consulta con un especialista en derecho bancario si puedes reclamar en tu caso concreto.
Recuerda que, aunque la comisión sea legal, debe cumplir con la transparencia exigida por los tribunales.
Conclusión
La comisión de apertura de una hipoteca es legal, pero no puede aplicarse de forma automática ni abusiva. Si el banco no explicó bien este gasto, o si no queda claro qué servicio cubre, puede reclamarse su nulidad. Lo importante es analizar cada caso y verificar si se cumplió con la normativa de transparencia.
¿Pagaste comisión de apertura en tu hipoteca?
En InmoLegal no llevamos directamente demandas bancarias, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que revise tu caso y determine si puedes reclamar.