Compra de vivienda sobre plano: garantías y qué exigir al promotor
Comprar una vivienda sobre plano permite adquirir un inmueble nuevo antes de que esté terminado y, en algunos casos, elegir determinados acabados o pequeñas modificaciones. Sin embargo, también implica riesgos que no existen con la misma intensidad cuando la vivienda ya está construida: retrasos, cambios respecto del proyecto anunciado, problemas urbanísticos, defectos de construcción o incluso la paralización de la promoción.
Por eso, antes de firmar una reserva, un contrato privado de compraventa o entregar cualquier cantidad, conviene comprobar quién promueve la obra, qué autorizaciones existen, cuál será el contenido exacto de la vivienda y cómo se garantiza la devolución del dinero anticipado.
Índice de contenidos
- Qué significa comprar una vivienda sobre plano
- Comprobaciones antes de firmar o pagar
- Documentación que debe facilitar el promotor
- Garantías de las cantidades anticipadas
- Qué debe aparecer en el contrato
- Publicidad, planos y memoria de calidades
- Qué hacer si se retrasa la entrega
- Cambios y defectos en la vivienda
- Qué revisar antes de firmar la escritura
- Lista práctica para el comprador
- Preguntas frecuentes
- Conclusiones
¿Qué significa comprar una vivienda sobre plano?
La compra sobre plano se produce cuando se adquiere una vivienda que todavía no está terminada. La promoción puede encontrarse en fase de proyecto, con la licencia ya concedida, en construcción o próxima a finalizar.
El comprador no puede examinar todavía la vivienda definitiva. Su decisión se basa principalmente en planos, infografías, una memoria de calidades, una vivienda piloto y las explicaciones comerciales del promotor.
Esta circunstancia hace especialmente importante que todas las características prometidas queden recogidas por escrito. Las conversaciones verbales pueden ser difíciles de probar si posteriormente surge una discrepancia.
El proceso suele incluir varios documentos:
- Una solicitud o contrato de reserva.
- Un contrato privado de compraventa.
- Un calendario de pagos durante la construcción.
- La escritura pública.
- La entrega de llaves.
La denominación del primer documento no determina por sí sola sus efectos jurídicos. Un escrito llamado “reserva” puede contener obligaciones, penalizaciones o compromisos difíciles de cancelar. Por tanto, debe revisarse su contenido completo antes de firmarlo, aunque comercialmente se presente como un simple trámite inicial.
Comprobaciones antes de comprar una vivienda sobre plano
Identidad del promotor
El comprador debe conocer la identidad completa de la persona o sociedad promotora, su domicilio, sus datos registrales y, cuando intervenga un representante, la acreditación de sus facultades.
Si se trata de una sociedad, resulta conveniente consultar el Registro Mercantil para comprobar que está constituida, quiénes son sus administradores y si la persona que firma puede actuar en su nombre.
También puede investigarse la experiencia del promotor en otras promociones. No obstante, que haya desarrollado proyectos anteriores no sustituye las garantías exigibles en la operación concreta.
Es importante distinguir entre el promotor y la empresa comercializadora. La agencia que presenta las viviendas puede limitarse a realizar labores comerciales, mientras que el contrato y las principales obligaciones corresponden a otra sociedad.
Antes de pagar, hay que saber con claridad:
- Quién vende la vivienda.
- Quién firma el contrato.
- Quién recibe el dinero.
- Quién debe garantizar su devolución.
- Frente a quién habría que reclamar en caso de incumplimiento.
Propiedad y situación registral del terreno
Es recomendable solicitar una nota simple actualizada de la finca sobre la que se está construyendo. Este documento permite conocer quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas.
Que el terreno esté hipotecado no significa necesariamente que la promoción sea irregular. Muchas promociones se financian mediante un préstamo hipotecario concedido al promotor.
El contrato debe explicar qué sucederá con esa hipoteca. Puede cancelarse respecto de la vivienda comprada o, si interesa al comprador y la entidad financiera lo admite, producirse una subrogación en una parte del préstamo.
La subrogación no debe aceptarse de forma automática. El comprador necesita conocer sus condiciones y compararlas con otras ofertas hipotecarias.
Licencia de edificación
Debe solicitarse una copia de la licencia de edificación o comprobarse su existencia en el ayuntamiento correspondiente.
La licencia acredita que la Administración municipal ha autorizado la obra conforme al proyecto aprobado, sin perjuicio de otras autorizaciones que puedan resultar necesarias.
Esta comprobación también es importante para las garantías del dinero adelantado. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, establece que el promotor debe garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades anticipadas mediante un seguro de caución o un aval bancario solidario.
Si todavía no existe licencia, el comprador debe extremar la prudencia. Antes de entregar dinero necesita conocer por escrito:
- En qué situación administrativa se encuentra el proyecto.
- Qué naturaleza tiene el pago solicitado.
- En qué supuestos se devolverá.
- Cuánto tiempo puede retenerlo el promotor.
- Qué ocurrirá si finalmente no se concede la licencia.
Documentación que hay que exigir al promotor
La información sobre una promoción no debe limitarse a una presentación comercial. El Real Decreto 515/1989 establece obligaciones específicas sobre la información que debe suministrarse en la compraventa de viviendas. La normativa autonómica también puede imponer requisitos adicionales.
Antes de asumir un compromiso económico importante, conviene pedir y conservar los siguientes documentos:
- Identificación completa del promotor y de la comercializadora.
- Datos de inscripción del promotor en el Registro Mercantil.
- Nota simple de la finca sobre la que se construye.
- Copia o referencia verificable de la licencia de edificación.
- Plano general de la promoción.
- Plano individual de la vivienda.
- Planos y descripción del garaje, trastero, terraza y zonas comunes.
- Memoria de calidades detallada.
- Superficie útil y superficie construida.
- Precio total de la vivienda y de sus anexos.
- Desglose de impuestos y otros gastos.
- Calendario de pagos.
- Fecha o plazo de entrega.
- Borrador del contrato privado de compraventa.
- Datos de la cuenta especial destinada a recibir los anticipos.
- Aval individual o póliza individual del seguro de caución.
- Información sobre cargas hipotecarias.
- Estatutos o normas de la futura comunidad, si ya existen.
También debe aclararse si el precio anunciado incluye el garaje, el trastero u otros anexos y si estos elementos constituyen fincas registrales independientes.
La superficie útil y la construida no significan lo mismo. La superficie útil es, de manera simplificada, el espacio interior que puede utilizarse, mientras que la construida incorpora otros elementos, como muros y, según el caso, una parte proporcional de elementos comunes. Ambas deben aparecer claramente diferenciadas.
Garantías de las cantidades anticipadas al promotor
Uno de los principales riesgos de la compra sobre plano consiste en adelantar parte del precio antes de recibir la vivienda.
Para proteger al comprador, la Ley de Ordenación de la Edificación impone determinadas obligaciones a los promotores que perciben cantidades destinadas a la construcción.
Cuenta especial para los anticipos
Las cantidades anticipadas deben ingresarse a través de una entidad de crédito y depositarse en una cuenta especial, separada de los demás fondos del promotor.
El dinero de esa cuenta solo puede utilizarse para atender los gastos derivados de la construcción de las viviendas.
El contrato debe identificar la entidad bancaria y la cuenta en la que se realizarán los pagos. Es aconsejable no entregar cantidades en efectivo ni transferirlas a una cuenta distinta sin una explicación documentada y una revisión previa.
En cada transferencia conviene indicar un concepto que identifique:
- La promoción.
- La vivienda.
- El comprador.
- La mensualidad o concepto pagado.
Deben conservarse todos los justificantes bancarios, recibos, facturas y comunicaciones relacionados con los pagos.
Aval bancario o seguro de caución
Desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mediante una de estas modalidades:
- Aval solidario emitido por una entidad de crédito autorizada.
- Seguro de caución contratado con una aseguradora autorizada.
En el aval solidario, una entidad bancaria se compromete a responder de las cantidades garantizadas si se produce el incumplimiento previsto legalmente.
En el seguro de caución, una aseguradora cubre el riesgo de que el promotor no devuelva el dinero cuando proceda.
No es suficiente que el promotor se limite a afirmar que existe una garantía general para toda la promoción. En el momento de otorgarse el contrato de compraventa debe facilitar al comprador un documento de garantía individualizado respecto de las cantidades que vaya a anticipar.
El documento debe permitir identificar:
- Al comprador o compradores.
- Al promotor.
- La vivienda adquirida.
- La entidad bancaria o aseguradora.
- Las cantidades cubiertas.
- La duración de la garantía.
Si se trata de un seguro de caución, la normativa exige una póliza individual por cada adquirente.
¿Qué cantidades debe cubrir la garantía?
La cobertura debe comprender:
- Las cantidades efectivamente aportadas por el comprador.
- Los impuestos aplicables a dichas cantidades.
- El interés legal del dinero.
Por tanto, la garantía no debería limitarse al precio neto entregado si también se ha adelantado el impuesto correspondiente.
También es necesario comprobar que la cantidad garantizada se adapta al calendario de pagos. Si el comprador va realizando nuevos abonos, estos deben quedar cubiertos.
Resulta imprescindible conservar pruebas de cada pago. La normativa establece que no serán indemnizables las cantidades cuya aportación no pueda acreditarse.
Cómo comprobar que el aval es auténtico
El comprador puede solicitar confirmación directamente a la entidad bancaria o aseguradora que aparezca en el documento.
La comprobación debe hacerse utilizando canales oficiales de la entidad, no solamente un teléfono o correo proporcionado por la promotora.
Conviene verificar:
- Que el documento sea auténtico.
- Que la entidad esté autorizada.
- Que identifique correctamente a los compradores.
- Que describa la vivienda y sus anexos.
- Que cubra las cantidades previstas.
- Que incluya los impuestos y los intereses legales.
- Que su vigencia alcance la fecha contractual de entrega.
- Que no contenga limitaciones contrarias a la protección legal.
Qué exigir en el contrato de compraventa
El contrato privado es la principal referencia para determinar qué debe cumplir cada parte. No debe firmarse confiando en que los detalles se resolverán cuando la vivienda esté terminada.
Como mínimo, conviene que regule claramente los siguientes puntos.
Identificación de las partes
Deben aparecer la identidad del promotor, los compradores y los representantes que intervengan. Si firma una sociedad, hay que comprobar las facultades de quien actúa en su nombre.
Descripción de la vivienda
El inmueble debe quedar identificado mediante el bloque, planta, letra, orientación, superficie, distribución y anexos.
Los planos deben incorporarse al contrato o identificarse expresamente como documentación contractual.
Memoria de calidades
La memoria de calidades debe quedar vinculada al contrato. No debería entregarse como un folleto puramente orientativo si fue determinante para la compra.
Precio y forma de pago
El contrato debe establecer:
- Precio total.
- Impuestos.
- Cantidades ya entregadas.
- Pagos pendientes.
- Fechas de vencimiento.
- Cuenta bancaria de destino.
- Consecuencias de un posible impago.
Garantía del dinero anticipado
Debe incluirse una referencia al aval bancario o seguro de caución, con identificación de la entidad garante.
También debe designarse la entidad de crédito y la cuenta a través de la cual se entregarán las cantidades anticipadas.
Fecha de entrega
La fecha debe ser concreta o al menos objetivamente determinable. Conviene evitar expresiones excesivamente abiertas como “cuando finalicen las obras” o “aproximadamente durante el año”, sin más precisión.
El contrato también debe regular las posibles prórrogas, sus causas, duración y forma de comunicación.
Devolución de las cantidades
Debe constar la obligación del promotor de devolver las cantidades recibidas, incluidos los impuestos y los intereses legales, cuando concurran las circunstancias previstas legalmente.
Entre ellas se encuentran que la construcción no se inicie, no termine dentro de los plazos convenidos o no se obtenga la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente que permita ocupar legalmente la vivienda.
Modificaciones del proyecto
Las modificaciones no pueden quedar al criterio ilimitado del promotor. El contrato debe establecer en qué circunstancias pueden producirse y cómo se comunicará al comprador.
Deben revisarse especialmente las cláusulas que permitan:
- Cambiar unilateralmente la distribución.
- Reducir superficies.
- Sustituir materiales sin criterios objetivos.
- Eliminar servicios o zonas comunes.
- Ampliar indefinidamente el plazo de entrega.
- Retener todas las cantidades ante cualquier incumplimiento del comprador.
Las condiciones no negociadas pueden considerarse abusivas si generan, en contra de la buena fe, un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.
Publicidad, planos y memoria de calidades
La publicidad de la promoción tiene relevancia jurídica. Las imágenes, planos, folletos, descripciones y características anunciadas no son necesariamente simples recursos comerciales sin consecuencias.
El Real Decreto 515/1989 dispone que la oferta, promoción y publicidad deben ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda. Su contenido puede resultar exigible aunque determinadas afirmaciones no se reproduzcan literalmente en el contrato.
Por ello, el comprador debería conservar:
- Folletos comerciales.
- Planos.
- Capturas de la página de la promoción.
- Correos electrónicos.
- Mensajes intercambiados con el comercial.
- Infografías de fachadas, terrazas y zonas comunes.
- Descripciones de instalaciones y servicios.
- Fotografías de la vivienda piloto.
La memoria de calidades debe identificar de forma comprensible los materiales, acabados e instalaciones: pavimentos, revestimientos, carpintería, ventanas, acristalamientos, climatización, agua caliente, sanitarios, aislamiento, instalaciones eléctricas y equipamiento de las zonas comunes.
Las expresiones “o similar” o “calidad equivalente” no deberían interpretarse como una autorización ilimitada para reducir las prestaciones. La equivalencia debe poder valorarse con criterios objetivos de calidad, funcionalidad y valor.
Qué hacer si el promotor retrasa la entrega
La respuesta jurídica depende del contrato, la duración del retraso, sus causas y la importancia que tuviera la fecha para el comprador.
No todo retraso produce automáticamente las mismas consecuencias. Sin embargo, el promotor tampoco puede ampliar unilateralmente el plazo sin una causa y un límite razonables.
Cuando la construcción no se inicia o la vivienda no se entrega en el plazo convenido, el comprador puede optar, en los supuestos contemplados por la Ley de Ordenación de la Edificación, entre:
- Resolver el contrato y recuperar las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos y los intereses legales.
- Conceder una prórroga al promotor.
Si se acepta una prórroga, debe formalizarse por escrito mediante una cláusula adicional. En ella se fijará el nuevo periodo y la fecha de terminación y entrega.
También debe comprobarse que el aval o seguro continúa vigente durante el periodo ampliado. Aceptar una prórroga sin ampliar la garantía puede dejar desprotegidos los pagos realizados.
Si el comprador solicita la devolución del dinero, es recomendable efectuar un requerimiento fehaciente. Un medio fehaciente es aquel que permite acreditar el envío, su contenido y la recepción, como un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Cuando el promotor no devuelve el dinero en los treinta días siguientes al requerimiento, puede reclamarse a la aseguradora o al banco avalista. También cabe acudir directamente a la entidad garante cuando no resulte posible reclamar previamente al promotor.
Existe un plazo que merece especial atención. En el caso del aval, la regulación actual establece su caducidad cuando transcurren dos años desde el incumplimiento garantizado sin que el comprador haya requerido la resolución del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas.
Por tanto, no conviene dejar pasar el tiempo ante un incumplimiento relevante.
Cambios en el proyecto y defectos de construcción
Modificaciones respecto de lo anunciado
Durante la construcción pueden producirse ajustes técnicos o administrativos. No todos los cambios tienen la misma importancia.
Una modificación puede ser relevante cuando afecta a:
- La superficie.
- La distribución.
- La orientación.
- La terraza.
- Las vistas.
- La iluminación natural.
- La plaza de garaje.
- El trastero.
- Las zonas comunes.
- La calidad de los materiales.
Los cambios sustanciales no deberían ampararse en una cláusula genérica que permita al promotor alterar unilateralmente el objeto comprado.
Ante una diferencia importante, habrá que examinar si procede exigir la corrección, el cumplimiento de lo pactado, una reducción del precio, una indemnización o, cuando el incumplimiento sea suficientemente grave, la resolución del contrato.
La solución dependerá de la entidad del cambio, de la posibilidad de corregirlo y de las pruebas disponibles.
Defectos observados al recibir la vivienda
Antes o inmediatamente después de recibir las llaves, debe revisarse la vivienda. Las deficiencias aparentes deberían anotarse por escrito, fotografiarse y comunicarse al promotor de manera que quede constancia.
Conviene comprobar:
- Puertas, ventanas y persianas.
- Humedades, filtraciones y grietas.
- Enchufes e instalación eléctrica.
- Grifos, desagües y presión del agua.
- Sanitarios y agua caliente.
- Climatización y ventilación.
- Pavimentos, alicatados y pintura.
- Carpintería interior y exterior.
- Medidas y distribución.
- Garaje, trastero y terraza.
- Zonas comunes.
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla distintos periodos de responsabilidad según el tipo de daño:
- Un año para defectos de terminación o acabado.
- Tres años para daños que afecten a los requisitos de habitabilidad.
- Diez años para determinados daños estructurales.
Estos periodos no deben confundirse con los plazos para ejercitar una acción judicial. Por ello, es aconsejable comunicar los defectos sin demora y solicitar asesoramiento sobre el plazo aplicable al caso concreto.
Qué revisar antes de firmar la escritura
La finalización material de la obra no significa por sí sola que la vivienda pueda ocuparse legalmente.
Antes de firmar la escritura deben comprobarse la terminación de la construcción, las autorizaciones necesarias y la situación jurídica de la finca.
Según las características de la promoción, conviene solicitar:
- Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente.
- Certificado final de obra.
- Certificado de eficiencia energética.
- Libro del edificio.
- Manuales y garantías de instalaciones.
- Seguro decenal cuando resulte obligatorio.
- Nota simple actualizada.
- Cancelación de las cargas que no vaya a asumir el comprador.
- Referencia catastral.
- Estatutos y normas de la comunidad, si existen.
La descripción de la escritura debe coincidir con lo contratado: vivienda, superficie, cuota de participación, garaje, trastero y demás anexos.
Si existe una hipoteca del promotor, la escritura debe reflejar si se cancela o si el comprador decide subrogarse.
Antes de aceptar la subrogación deben conocerse:
- El capital pendiente.
- El tipo de interés.
- El plazo.
- Las comisiones.
- Los productos vinculados.
- Las demás condiciones financieras.
Tampoco es aconsejable firmar una conformidad general con la vivienda sin dejar constancia de los defectos ya detectados.
Lista práctica para comprar una vivienda sobre plano
Antes de firmar o entregar dinero, el comprador debería:
- Identificar al promotor, al propietario del suelo y a la comercializadora.
- Solicitar una nota simple registral actualizada.
- Comprobar la licencia de edificación.
- Revisar la situación urbanística del proyecto.
- Examinar los planos de la vivienda y sus anexos.
- Diferenciar entre superficie útil y construida.
- Guardar la publicidad y las comunicaciones comerciales.
- Exigir una memoria de calidades detallada.
- Conocer el precio total, los impuestos y el calendario de pagos.
- Ingresar los anticipos únicamente en la cuenta especial indicada.
- Exigir el aval o seguro individual.
- Confirmar la garantía con la entidad emisora.
- Fijar una fecha de entrega concreta o determinable.
- Revisar las cláusulas sobre prórrogas y modificaciones.
- Comprobar cómo se cancelará la hipoteca del promotor.
- No aceptar cambios relevantes solamente de forma verbal.
- Revisar la vivienda y documentar los defectos.
- Comprobar la licencia de primera ocupación.
- Solicitar una nueva nota simple antes de escriturar.
- Revisar jurídicamente el contrato antes de firmarlo.
Debe desconfiarse cuando el promotor evita facilitar documentos, pide pagos en una cuenta no identificada, entrega únicamente una garantía general o pretende sustituir compromisos escritos por explicaciones verbales.
Preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda sobre plano
¿Qué garantía debe entregar el promotor?
Desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor debe garantizar las cantidades anticipadas mediante un aval solidario o un seguro de caución. Al formalizar el contrato debe entregar al comprador un documento de garantía individualizado.
¿Qué cantidades debe cubrir el aval o seguro?
Debe cubrir las cantidades efectivamente anticipadas, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero. El comprador debe conservar los justificantes de todos los pagos.
¿Es suficiente un aval general de la promoción?
No debería aceptarse únicamente una referencia genérica a una garantía colectiva. El comprador debe recibir un documento que individualice la garantía e identifique a los adquirentes, la vivienda y las cantidades cubiertas.
¿Qué sucede si el promotor no entrega la vivienda a tiempo?
Dependiendo del contrato y de las circunstancias, el comprador puede reclamar el cumplimiento, resolver el contrato y pedir la devolución de las cantidades o aceptar una prórroga. La prórroga debe formalizarse por escrito y acompañarse de la ampliación de la garantía.
Conclusiones sobre las garantías en la compra sobre plano
La compra de una vivienda sobre plano no debe basarse únicamente en la confianza que inspire la promoción. La protección del comprador depende en gran medida de comprobar la situación jurídica del proyecto, exigir información suficiente y documentar correctamente los pagos y compromisos.
Las principales cautelas son comprobar la licencia de edificación, revisar el contrato y la memoria de calidades, ingresar el dinero en la cuenta especial y obtener un aval bancario o seguro de caución individual que cubra las cantidades anticipadas, sus impuestos y los intereses legales.
También es esencial que la fecha de entrega sea clara y que cualquier prórroga se formalice por escrito junto con la ampliación de la garantía. Si se produce un retraso o un cambio importante, conviene actuar pronto, conservar las pruebas y valorar las diferentes alternativas antes de aceptar una solución.
La revisión de la documentación antes de firmar permite detectar cláusulas problemáticas, documentos ausentes o garantías insuficientes cuando todavía existe margen para negociar o decidir si se continúa con la operación.
Orientación jurídica
En InmoLegal no gestionamos directamente los casos como despacho profesional. No obstante, podemos ofrecer una primera orientación general y, si resulta necesario, facilitar el contacto con un abogado colaborador especializado en derecho inmobiliario.
Siempre que sea posible, el contrato, la cuenta especial y la garantía individual deberían revisarse antes de firmar o entregar cantidades.
Aviso legal: Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional personalizado.
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