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Errores más comunes al firmar un contrato de compraventa de piso

Comprar o vender una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, la emoción y las prisas pueden llevar a cometer errores que, en el contrato de compraventa, salen muy caros. En este artículo repasamos los fallos más habituales y cómo evitarlos.

Contenido

1. No revisar los documentos básicos
2. Ignorar cargas o deudas de la vivienda
3. No dejar claro el precio y la forma de pago
4. Firmar arras sin entender sus consecuencias
5. Confusión sobre quién paga los gastos
6. Plazos mal definidos
7. No contar con asesoramiento legal
8. Conclusión
9. Cómo podemos ayudarte

1. No revisar los documentos básicos

Un error muy frecuente es firmar sin comprobar la documentación esencial: escritura de propiedad, nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética, IBI y comunidad al día. Sin estos documentos, es imposible saber si el vendedor es realmente el propietario y si la vivienda está libre de cargas.

2. Ignorar cargas o deudas de la vivienda

Otro fallo grave es no verificar si el piso tiene hipotecas pendientes, embargos o deudas con la comunidad. Si compras sin revisar, esos problemas pasarán a ser tuyos. Una simple nota registral puede evitarte sorpresas.

3. No dejar claro el precio y la forma de pago

El contrato debe reflejar de manera clara y detallada el precio final, cómo y cuándo se paga. Evita pagos en metálico no justificados o cláusulas ambiguas que puedan generar disputas.

4. Firmar arras sin entender sus consecuencias

Mucha gente firma un contrato de arras sin saber si son confirmatorias, penitenciales o penales. Cada tipo tiene consecuencias legales muy diferentes: desde perder lo entregado hasta estar obligado a comprar o vender. Es clave especificar el tipo de arras en el contrato.

5. Confusión sobre quién paga los gastos

Notaría, Registro, gestoría, impuestos… Los gastos de compraventa deben quedar bien delimitados. Aunque la ley establece algunas reglas, siempre conviene aclararlo en el contrato para evitar discusiones posteriores.

6. Plazos mal definidos

Un contrato sin fechas claras para la firma de la escritura o para el pago del precio genera inseguridad. Define con precisión el calendario y qué ocurre si alguna parte no cumple los plazos.

7. No contar con asesoramiento legal

Uno de los mayores errores es confiar únicamente en lo que diga la inmobiliaria o el vendedor. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede detectar problemas antes de que sea demasiado tarde y darte la seguridad que necesitas.

Conclusión

Firmar un contrato de compraventa sin revisar todos los detalles puede acarrear problemas económicos y legales graves. Evitar los errores más comunes es sencillo si se actúa con calma, se revisa la documentación y se cuenta con el apoyo de un profesional.

¿Vas a firmar un contrato de compraventa?

En InmoLegal no redactamos contratos directamente como despacho, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que revise tu contrato antes de firmar y te evite problemas.

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Aviso: Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal individualizado.

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Señal y arras en la compraventa de vivienda: qué son y qué riesgos esconden

Cuando alguien compra una vivienda suele decir que ha “dado una señal”. Sin embargo, en Derecho español ese concepto no existe como figura autónoma. En realidad, puede tratarse de una reserva, de un simple anticipo del precio o de un contrato de arras. Te explicamos las diferencias y los riesgos que puede tener cada caso.

Contenido

1. La señal: un término coloquial
2. Qué es la reserva
3. Qué son las arras
4. Tipos de arras
5. Riesgos más habituales
6. Consejos antes de firmar
7. Conclusión
8. Cómo podemos ayudarte

La señal: un término coloquial

En España, cuando alguien entrega dinero al inicio de una compraventa se suele hablar de “señal”. Pero este término no está recogido en el Código Civil ni tiene un efecto jurídico específico. Se usa de forma coloquial y puede referirse a:

• Una reserva para que la vivienda no se ofrezca a otros.
• Un anticipo del precio, que se descuenta al firmar la escritura.
• Un contrato de arras, que sí tiene efectos legales claros.

La confusión es frecuente y puede generar problemas si no se deja claro qué se está firmando.

Qué es la reserva

La reserva es un documento sencillo que se utiliza sobre todo en inmobiliarias. El comprador entrega una cantidad (por ejemplo, 1.000 €) y el vendedor se compromete a no enseñar la vivienda durante un tiempo mientras se negocia el contrato de compraventa o de arras.

La reserva no tiene la misma fuerza jurídica que unas arras. Normalmente, si finalmente no se compra, el dinero se devuelve salvo pacto en contrario. Por eso es importante leer bien las condiciones antes de firmar.

Qué son las arras

Las arras sí están contempladas en el Código Civil y son un acuerdo con consecuencias legales claras. Implican la entrega de una cantidad de dinero al firmar un contrato de compraventa, y según el tipo que se pacte, los efectos serán muy distintos.

Tipos de arras

• Arras confirmatorias: sirven como prueba de que el contrato existe. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir la compraventa en los tribunales.
• Arras penitenciales: permiten desistir del contrato. Si el comprador se echa atrás, pierde lo entregado; si es el vendedor, debe devolver el doble.
• Arras penales: funcionan como una cláusula penal: se fija una sanción económica en caso de incumplimiento.

Por eso es esencial que el contrato especifique claramente de qué tipo de arras se trata.

Riesgos más habituales

• Confusión entre señal y arras: hablar de “señal” sin más puede generar conflictos sobre si se puede exigir la compraventa o solo perder el dinero.
• Pérdida de cantidades: con arras penitenciales, el comprador que se arrepienta pierde lo entregado.
• Devolución duplicada: el vendedor que se eche atrás con arras penitenciales debe devolver el doble.
• Falta de garantías: una simple reserva mal redactada puede no proteger ni al comprador ni al vendedor.

Consejos antes de firmar

• No firmes documentos ambiguos que solo digan “señal” sin concretar.
• Exige que el contrato indique si se trata de reserva o de arras, y qué tipo de arras son.
• Si es una reserva, aclara si el dinero se devuelve o no en caso de no seguir adelante.
• Siempre que sea posible, firma ante notario o con asesoramiento legal.

Conclusión

En España, la llamada “señal” no es más que un término coloquial que puede esconder diferentes realidades: una reserva, un anticipo o unas arras. La clave está en saber qué se está firmando realmente, porque de ello dependerán las consecuencias legales y económicas. La seguridad jurídica exige claridad en el contrato.

¿Vas a entregar una señal o firmar un contrato de arras?

En InmoLegal no redactamos contratos directamente como despacho, pero sí podemos ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que revise el documento antes de firmar y te evite problemas.

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Alquiler con opción a compra: ventajas e inconvenientes

El alquiler con opción a compra es una fórmula que combina arrendamiento y compraventa. Cada vez más personas lo valoran como alternativa para acceder a la vivienda. Te explicamos cómo funciona, cuáles son sus ventajas, sus inconvenientes y qué debes revisar antes de firmar.

Contenido

1. ¿Qué es el alquiler con opción a compra?
2. Cómo funciona este tipo de contrato
3. Ventajas principales
4. Inconvenientes y riesgos
5. Consejos antes de firmar
6. Conclusión
7. Cómo podemos ayudarte

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un contrato mixto. En la primera fase se actúa como en un alquiler normal: el inquilino paga una renta mensual y vive en la vivienda. En la segunda fase, se le otorga el derecho a comprar la vivienda por un precio pactado, descontando parte o la totalidad de las rentas ya abonadas.

Este modelo permite acceder a la propiedad de forma escalonada y es interesante tanto para compradores con dificultades de financiación inmediata como para propietarios que quieren vender sin perder ingresos mientras tanto.

Cómo funciona este tipo de contrato

El contrato se estructura en dos fases:

1. Fase de arrendamiento: el inquilino paga un alquiler mensual durante el periodo pactado (por ejemplo, 3 o 5 años).
2. Fase de compra: al finalizar ese periodo, el inquilino puede ejercer la opción de compra. El precio ya estará fijado en el contrato inicial y se descontará lo acordado de las rentas pagadas.

En ocasiones, se pacta una prima inicial que garantiza el derecho de compra. Si el inquilino no compra, esa cantidad no se devuelve.

Ventajas principales

• Probar la vivienda: permite vivir en la casa y comprobar si realmente se adapta a las necesidades antes de comprar.
• Acumular parte del precio: una parte de las rentas se descuenta del precio final, funcionando como un ahorro forzado.
• Aplazar la decisión: se gana tiempo para conseguir financiación o mejorar la situación económica.
• Precio cerrado: el valor de la vivienda se pacta al inicio, lo que puede ser ventajoso si los precios suben.
• Ingresos para el propietario: mientras se formaliza la venta, el arrendador recibe rentas.

Inconvenientes y riesgos

• Prima inicial: suele exigirse y se pierde si no se ejerce la compra.
• Pérdida de rentas: si el inquilino decide no comprar, las rentas pagadas no se devuelven.
• Precio fijo: si el mercado baja, el comprador puede acabar pagando más de lo que vale la vivienda en el momento de compra.
• Riesgo de incumplimiento: si el contrato no está bien redactado o inscrito en el Registro de la Propiedad, pueden surgir problemas para garantizar el derecho de compra.

Consejos antes de firmar

• Exige que el contrato especifique claramente el precio de compra, el plazo y el porcentaje de rentas que se descontarán.
• Pregunta si habrá una prima inicial y qué ocurre si no compras finalmente.
• Comprueba que la vivienda no tenga cargas ni deudas.
• Valora firmar el contrato ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para mayor seguridad.
• Consulta con un abogado especializado antes de firmar: este tipo de contratos son más complejos que un alquiler normal.

Conclusión

El alquiler con opción a compra es una alternativa interesante para quienes no pueden acceder de inmediato a una hipoteca, pero quieren asegurar la compra futura de una vivienda. Sin embargo, tiene riesgos: perder la prima o pagar un precio superior al del mercado. Por eso es fundamental negociar bien las condiciones y contar con asesoramiento especializado antes de firmar.

¿Quieres firmar un alquiler con opción a compra?

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Gastos de hipoteca: qué se puede reclamar tras las sentencias del Supremo

Si firmaste una hipoteca en los últimos años, es probable que pagaras gastos que no te correspondían. Las sentencias del Tribunal Supremo han aclarado quién debe asumir cada coste y han abierto la puerta a reclamar miles de euros. Aquí te contamos qué puedes reclamar y cómo hacerlo.

Contenido

1. ¿Qué son los gastos de hipoteca?
2. Qué dice el Tribunal Supremo
3. Gastos que se pueden reclamar
4. Plazos de reclamación
5. Cómo reclamar
6. Consejos prácticos
7. Conclusión
8. Cómo podemos ayudarte

¿Qué son los gastos de hipoteca?

Cuando firmas una hipoteca, además de los intereses y comisiones, hay que pagar una serie de gastos asociados a la constitución del préstamo: notario, registro, gestoría, tasación y en su día el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Durante años, los bancos cargaban todos estos gastos al cliente, aunque ahora los tribunales han cambiado esa situación.

Qué dice el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias en los últimos años (2015, 2018, 2019 y 2021) que establecen cómo deben repartirse estos gastos entre banco y cliente:

• Notaría: al 50% entre banco y cliente.
• Registro de la Propiedad: debe pagarlo el banco.
• Gestoría: a cargo del banco.
• Tasación: inicialmente para el cliente, aunque algunos jueces han admitido reclamarla.
• Impuesto AJD: lo paga el banco para hipotecas posteriores a 2019; antes lo asumía el cliente.

En resumen, si pagaste todos los gastos al firmar, es probable que puedas recuperar una parte importante.

Gastos que se pueden reclamar

Con base en la jurisprudencia actual, puedes reclamar:

• Registro: 100% reclamable.
• Gestoría: 100% reclamable.
• Notaría: 50% reclamable.
• Tasación: en algunos casos, especialmente si fue impuesta por el banco.

La cantidad media que se puede recuperar ronda entre 1.000 y 3.000 euros, según el valor de la hipoteca.

Plazos de reclamación

Existe cierta controversia sobre los plazos. El Supremo ha considerado que se aplica el plazo general de 5 años desde que el cliente pudo conocer que tenía derecho a reclamar, es decir, desde las primeras sentencias relevantes (2015-2019). Por tanto, aún se pueden presentar reclamaciones en muchos casos.

Cómo reclamar

1. Revisión de escritura: comprobar qué gastos se abonaron en su momento.
2. Reclamación al banco: presentar escrito solicitando devolución.
3. Respuesta del banco: puede aceptar, rechazar o no contestar.
4. Vía judicial: si el banco no paga voluntariamente, se puede acudir al juzgado con un abogado especialista.

Muchos bancos devuelven parte de los gastos de manera extrajudicial, pero en otros casos solo lo hacen tras una demanda.

Consejos prácticos

• Reúne todas las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
• Consulta con un abogado especializado en derecho bancario antes de iniciar el proceso.
• No firmes acuerdos privados con el banco que limiten tu derecho a reclamar.
• Ten en cuenta que si reclamas judicialmente, lo normal es recuperar también las costas del procedimiento.

Conclusión

Las sentencias del Tribunal Supremo han cambiado radicalmente la situación de los gastos hipotecarios. Hoy, miles de consumidores pueden recuperar dinero indebidamente pagado en el momento de la firma de su hipoteca. Si es tu caso, merece la pena informarse y reclamar antes de que prescriba el plazo.

¿Pagaste todos los gastos de tu hipoteca?

En InmoLegal no llevamos directamente reclamaciones como abogados, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con un especialista en tu zona que estudie tu escritura y gestione la devolución de tus gastos hipotecarios.

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Aviso: Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.

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Qué revisar antes de firmar una hipoteca: guía para compradores

Firmar una hipoteca es uno de los pasos financieros más importantes de la vida. Sin embargo, muchas personas se dejan llevar por la emoción de comprar casa y no revisan bien lo que están firmando. Aquí encontrarás una guía práctica con los puntos clave que debes analizar antes de firmar tu hipoteca.

Contenido

1. Tipo de interés
2. Comisiones
3. Seguros vinculados
4. Gastos de hipoteca
5. Cláusulas importantes
6. Documentación previa
7. Consejos prácticos
8. Conclusión
9. Cómo podemos ayudarte

1. Tipo de interés

El tipo de interés determina cuánto pagarás cada mes y el coste total de tu hipoteca. Existen tres modalidades principales:

• Hipoteca fija: pagas siempre la misma cuota. Seguridad a largo plazo.
• Hipoteca variable: se revisa cada 6 o 12 meses en función del Euríbor. Puede subir o bajar la cuota.
• Hipoteca mixta: empieza con interés fijo y después pasa a variable.

Antes de firmar, calcula cuánto pagarías en diferentes escenarios del Euríbor y asegúrate de que puedes asumir esas cuotas.

2. Comisiones

Los bancos suelen incluir comisiones que afectan al coste final del préstamo:

• Apertura: se paga al firmar, suele ser entre 0,5% y 1% del capital.
• Amortización anticipada: por devolver parte o toda la hipoteca antes de tiempo.
• Subrogación: si cambias tu hipoteca a otro banco.

Revisa bien estas comisiones porque pueden suponer miles de euros extra a lo largo de los años.

3. Seguros vinculados

El banco solo puede exigirte el seguro de hogar básico que cubra la vivienda hipotecada. No estás obligado a contratarlo con su aseguradora, aunque muchas entidades lo intentan imponer junto a seguros de vida o protección de pagos.

Compara precios y recuerda que no aceptar un seguro adicional no debería afectar de forma desproporcionada al tipo de interés.

4. Gastos de hipoteca

Tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo, los gastos hipotecarios se reparten así:

• Banco: notaría, gestoría, registro y AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
• Cliente: copias notariales y tasación de la vivienda.

Si firmaste hace años, puede que tengas derecho a reclamar parte de esos gastos.

5. Cláusulas importantes

Antes de firmar, pide que te expliquen las cláusulas clave:

• Cláusula suelo: establece un mínimo en el interés variable. Actualmente, no deberían incluirse.
• Intereses de demora: deben ser razonables, no abusivos.
• Vencimiento anticipado: regula cuándo el banco puede ejecutar la hipoteca.

Estas condiciones marcan la diferencia entre una hipoteca justa y una abusiva.

6. Documentación previa

El banco debe entregarte con antelación obligatoria:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): detalla todas las condiciones económicas.
• FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): explica las cláusulas más delicadas.
• Simulación de cuotas: cómo variará la hipoteca según el Euríbor.

Debes recibir esta documentación al menos 10 días antes de la firma para poder revisarla con calma.

7. Consejos prácticos

• Compara varias ofertas de bancos, no te quedes con la primera.
• Calcula tu capacidad real de pago: no destines más del 30%-35% de tus ingresos.
• Pregunta siempre por el coste total del préstamo, no solo la cuota inicial.
• No dudes en consultar con un abogado o asesor hipotecario antes de firmar.

Conclusión

Revisar bien una hipoteca antes de firmar es fundamental para evitar problemas a largo plazo. Analiza el tipo de interés, las comisiones, los seguros vinculados, los gastos y las cláusulas clave. Una decisión bien informada puede ahorrarte decenas de miles de euros durante la vida del préstamo.

¿Necesitas ayuda para revisar tu hipoteca?

En InmoLegal no gestionamos directamente hipotecas como despacho, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con abogados especializados en tu zona para que revisen tu contrato antes de firmar.

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Dación en pago: entregar la casa para saldar la deuda

Si no puedes pagar tu hipoteca, quizá te hayas planteado la dación en pago: entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda. Te explicamos qué es, cómo funciona y qué ventajas e inconvenientes tiene en España.

Contenido

1. ¿Qué es la dación en pago?
2. Cómo funciona la dación en pago
3. Requisitos para solicitarla
4. Ventajas e inconvenientes
5. Alternativas a la dación en pago
6. Conclusión
7. Cómo podemos ayudarte

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es un acuerdo entre el deudor y el banco mediante el cual se entrega la vivienda hipotecada a la entidad financiera y, a cambio, la deuda queda totalmente cancelada. Es decir, el banco se queda con la casa y tú ya no debes nada, aunque la hipoteca fuera mayor que el valor del inmueble.

No es un derecho automático, sino que requiere el consentimiento del banco.

Cómo funciona la dación en pago

1. El deudor plantea al banco la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca.
2. Se negocia la posibilidad de entregar la vivienda para cancelar la deuda.
3. Si el banco acepta, se firma una escritura notarial de dación en pago.
4. La deuda hipotecaria queda saldada y se extinguen posibles avales personales asociados.

En ocasiones, el acuerdo incluye que la familia pueda permanecer en la vivienda en régimen de alquiler social durante un tiempo.

Requisitos para solicitarla

No existe un marco legal único que obligue a los bancos a aceptar la dación en pago, pero sí hay criterios que suelen exigirse:

• Que la vivienda sea la residencia habitual del deudor.
• Que no existan otros bienes suficientes con los que pagar la deuda.
• Que el deudor esté en una situación económica vulnerable.
• Que el banco lo acepte en el marco de su política interna o de convenios (como el Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno).

Ventajas e inconvenientes

Ventajas

• La deuda hipotecaria queda totalmente cancelada.
• Evita que el deudor siga debiendo dinero incluso tras perder la casa.
• En algunos casos, se puede permanecer en la vivienda con alquiler social.

Inconvenientes

• Se pierde la propiedad de la vivienda.
• Puede dificultar el acceso a una nueva hipoteca en el futuro.
• No siempre es aceptada por el banco.

Alternativas a la dación en pago

Si el banco no acepta la dación, existen otras opciones:

• Renegociar la hipoteca: ampliar plazos, reducir cuota o cambiar condiciones.
• Reestructuración de deuda: dentro del Código de Buenas Prácticas bancarias.
• Alquiler social tras ejecución: algunas entidades permiten quedarse como inquilino.
• Venta de la vivienda: venderla en el mercado para saldar la deuda antes de la ejecución hipotecaria.

Conclusión

La dación en pago puede ser una solución definitiva para quienes no pueden pagar su hipoteca y no tienen otra salida. Aunque no es automática y depende de la voluntad del banco, puede suponer empezar de cero sin cargas. La clave está en negociar bien y contar con asesoramiento especializado.

¿Quieres solicitar la dación en pago?

En InmoLegal no gestionamos directamente estos procedimientos, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con abogados especializados en tu zona que estudien tu caso y negocien con el banco.

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¿Es legal la comisión de apertura de una hipoteca?

Cuando contratamos una hipoteca, el banco suele incluir diferentes gastos y comisiones. Una de las más polémicas es la comisión de apertura. ¿Es legal? ¿Se puede reclamar? En este artículo te damos una respuesta clara y práctica.

Contenido

1. ¿Qué es la comisión de apertura?
2. ¿Es legal la comisión de apertura?
3. Qué dicen los tribunales
4. ¿Se puede reclamar?
5. Consejos prácticos
6. Conclusión
7. Cómo podemos ayudarte

¿Qué es la comisión de apertura?

La comisión de apertura es un gasto que algunos bancos cobran al formalizar la hipoteca. Normalmente se calcula como un porcentaje sobre el capital prestado, que suele estar entre el 0,5% y el 1,5%. Se justifica como pago por el estudio, análisis de riesgos y tramitación del préstamo hipotecario.

Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 €, una comisión del 1% supondría pagar 1.500 € al inicio del contrato.

¿Es legal la comisión de apertura?

Durante años, ha habido mucha discusión sobre si esta comisión era abusiva. Algunos tribunales llegaron a declararla nula al entender que no respondía a un servicio real. Sin embargo, la jurisprudencia más reciente aclara que la comisión de apertura es legal, siempre que cumpla ciertos requisitos:

• Que esté pactada expresamente en la escritura de la hipoteca.
• Que el cliente haya recibido información clara y transparente antes de la firma.
• Que el importe sea proporcional y no desmesurado.
• Que corresponda a un servicio efectivamente prestado por el banco.

Qué dicen los tribunales

El Tribunal Supremo en su sentencia de enero de 2019 concluyó que la comisión de apertura forma parte del precio del préstamo y que no es abusiva por el mero hecho de cobrarse. No obstante, debe ser clara y comprensible para el consumidor.

Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en 2020 reforzó esta idea: la comisión de apertura es válida siempre que cumpla con los principios de transparencia y proporcionalidad. Si no, puede ser considerada abusiva y, por tanto, nula.

¿Se puede reclamar?

Sí, pero no en todos los casos. Solo se puede reclamar la devolución de la comisión de apertura si:

• No se explicó adecuadamente su existencia y coste antes de la firma.
• No hay constancia de que se prestara realmente el servicio que justifica el cobro.
• El contrato no cumple con los criterios de transparencia exigidos por la jurisprudencia.

En caso de duda, conviene revisar la escritura de la hipoteca y la oferta vinculante (FEIN o FIPER en hipotecas más antiguas) para comprobar cómo se informó la comisión.

Consejos prácticos

• Antes de firmar una hipoteca, compara varias ofertas y fíjate en las comisiones.
• Si ya tienes hipoteca, revisa tu escritura para ver si pagaste comisión de apertura.
• Consulta con un especialista en derecho bancario si puedes reclamar en tu caso concreto.
• Recuerda que, aunque la comisión sea legal, debe cumplir con la transparencia exigida por los tribunales.

Conclusión

La comisión de apertura de una hipoteca es legal, pero no puede aplicarse de forma automática ni abusiva. Si el banco no explicó bien este gasto, o si no queda claro qué servicio cubre, puede reclamarse su nulidad. Lo importante es analizar cada caso y verificar si se cumplió con la normativa de transparencia.

¿Pagaste comisión de apertura en tu hipoteca?

En InmoLegal no llevamos directamente demandas bancarias, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con un abogado especializado en tu zona que revise tu caso y determine si puedes reclamar.

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Ejecución hipotecaria y desahucio: qué opciones tiene el deudor

No poder pagar la hipoteca es una situación difícil que puede terminar en ejecución hipotecaria y, en último caso, en desahucio. En esta guía te explicamos cómo funciona el proceso en España y qué alternativas existen para el deudor.

Contenido

1. ¿Qué es la ejecución hipotecaria?
2. Cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria
3. Opciones del deudor para evitar el desahucio
4. Plazos y duración del procedimiento
5. Consejos prácticos
6. Conclusión
7. Cómo podemos ayudarte

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial mediante el cual un banco reclama el pago de una hipoteca que ha dejado de abonarse. Si el deudor no salda la deuda, la entidad puede solicitar la subasta de la vivienda para recuperar el dinero prestado.

Este procedimiento puede terminar en un desahucio, es decir, en el lanzamiento del deudor y su familia de la vivienda.

Cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria

1. Impago: normalmente el banco inicia la ejecución tras 3 cuotas impagadas, aunque legalmente puede hacerlo antes.
2. Demanda judicial: la entidad presenta la demanda en el juzgado competente.
3. Notificación al deudor: el juzgado comunica al deudor la existencia del procedimiento.
4. Oposición: el deudor puede alegar cláusulas abusivas o irregularidades en el contrato.
5. Subasta: si la deuda no se paga, la vivienda se subasta.
6. Lanzamiento: si el adjudicatario solicita la posesión, el juzgado fija fecha de desahucio.

Opciones del deudor para evitar el desahucio

Aunque la situación es complicada, existen distintas alternativas:

• Negociación con el banco: reestructurar la deuda, ampliar plazos o reducir intereses.
• Dación en pago: entregar la vivienda a cambio de saldar la deuda. No siempre aceptada, pero posible en ciertos casos.
• Alquiler social: en ocasiones, tras entregar la vivienda, el deudor puede permanecer en ella pagando un alquiler reducido.
• Moratorias y ayudas públicas: el Gobierno ha aprobado en distintos momentos medidas para colectivos vulnerables.
• Alegar cláusulas abusivas: cláusula suelo, intereses de demora excesivos o gastos hipotecarios indebidos pueden servir para paralizar o reducir la deuda.
• Conciliación y mediación: algunos juzgados y ayuntamientos ofrecen servicios de mediación entre deudores y entidades bancarias.

Plazos y duración del procedimiento

No existe un plazo único, ya que depende de la carga de trabajo del juzgado y de las incidencias del caso. Como referencia:

• Desde la primera demanda hasta la subasta pueden pasar entre 6 meses y 2 años.
• El lanzamiento (desahucio) suele fijarse en los meses posteriores a la subasta.

Esto significa que el deudor suele disponer de un margen para negociar y buscar soluciones antes del desalojo.

Consejos prácticos

• No ignores las notificaciones: responder a tiempo puede darte opciones de defensa.
• Consulta a un abogado especializado en derecho bancario: es la mejor manera de detectar posibles cláusulas abusivas.
• Guarda toda la documentación de la hipoteca: escrituras, recibos, comunicaciones del banco.
• Explora las ayudas públicas: hay programas autonómicos y estatales para familias vulnerables.
• No esperes al último momento: cuanto antes actúes, más alternativas tendrás.

Conclusión

La ejecución hipotecaria y el desahucio son procesos duros, pero el deudor no está indefenso. Existen fórmulas legales, sociales y de negociación que pueden suavizar el impacto o incluso frenar el lanzamiento. La clave es actuar rápido y con asesoramiento especializado.

¿Te enfrentas a una ejecución hipotecaria?

En InmoLegal no llevamos directamente los procedimientos como abogados, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con especialistas en tu zona que revisen tu hipoteca y te ayuden a buscar la mejor solución.

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Herencia de una casa: cómo repartirla entre los herederos

Recibir una vivienda en herencia puede ser un alivio económico, pero también un quebradero de cabeza si hay varios herederos con opiniones distintas. Aquí te contamos cómo se reparte una casa heredada, qué impuestos conlleva y qué hacer si no hay acuerdo.

Contenido

1. Opciones para repartir una vivienda heredada
2. Impuestos y gastos al heredar una casa
3. Qué pasa si no hay acuerdo entre los herederos
4. Consejos prácticos para evitar conflictos
5. Conclusión
6. Cómo podemos ayudarte

Opciones para repartir una vivienda heredada

Una vivienda no es como el dinero: no se puede dividir sin más. Por eso, la ley prevé distintas soluciones para que los herederos gestionen el reparto:

• Proindiviso: todos los herederos pasan a ser copropietarios de la vivienda en proporción a su cuota hereditaria. Es rápido, pero genera problemas cuando se quiere alquilar, vender o reformar la casa.
• Venta del inmueble: la vivienda se vende y el dinero se reparte entre los herederos. Es práctico si ninguno desea quedársela, aunque requiere acuerdo y tiempo de venta.
• Adjudicación a un heredero: uno de ellos se queda con la casa y compensa económicamente al resto. Para ello se suele recurrir a una tasación profesional. Incluso se puede pedir una hipoteca para pagar a los demás.
• Acuerdo mixto: combinar la vivienda con otros bienes de la herencia para que cada heredero reciba un valor equivalente.

Impuestos y gastos al heredar una casa

Heredar no es gratis. Estas son las cargas más habituales:

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: varía según la comunidad autónoma y el grado de parentesco. En muchas regiones existen bonificaciones para herederos directos.
• Plusvalía municipal: impuesto local sobre el incremento de valor del suelo. Se paga al ayuntamiento.
• Gastos notariales y registrales: necesarios para formalizar la escritura de adjudicación e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Tasaciones y gestorías: opcionales pero recomendables para evitar discusiones sobre el valor del inmueble.

Estos impuestos deben liquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables en ciertos casos. Conviene no demorarse para evitar recargos.

Qué pasa si no hay acuerdo entre los herederos

No siempre es fácil ponerse de acuerdo. Si un heredero quiere vender y otro no, o si alguien no puede asumir los impuestos, se puede acudir al procedimiento judicial de división de la cosa común. En este proceso, el juez ordena la venta del inmueble (normalmente en subasta) y reparte el dinero entre los herederos.

El problema es que las subastas suelen dar precios más bajos que el mercado, por lo que suele ser una opción poco ventajosa. Siempre es preferible intentar un acuerdo previo.

Consejos prácticos para evitar conflictos

• Hablar con transparencia: compartir opiniones y necesidades desde el principio ayuda a encontrar soluciones.
• Pedir una tasación profesional: así se evita discutir sobre el valor real de la vivienda.
• Valorar fórmulas de compensación: si uno quiere quedarse con la casa, puede pagar a los demás poco a poco o compensar con otros bienes.
• Cumplir los plazos fiscales: el Impuesto de Sucesiones tiene plazos estrictos y sanciones si se incumplen.
• Consultar a un especialista en herencias: un abogado puede orientar sobre la opción más ventajosa en cada caso.

Conclusión

La herencia de una vivienda puede ser una fuente de conflictos familiares si no se gestiona bien. Existen varias fórmulas legales para repartirla: copropiedad, venta o adjudicación a un heredero con compensación. Lo importante es encontrar un acuerdo justo y viable. Si no es posible, la vía judicial queda como último recurso, aunque suele ser menos favorable.

¿Necesitas ayuda con la herencia de una vivienda?

En InmoLegal no tramitamos herencias directamente como despacho, pero sí podemos orientarte y ponerte en contacto con abogados especializados en tu zona que te ayuden a gestionar el reparto y los trámites fiscales.

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Guía práctica · Actualizado

Vicios ocultos en la vivienda: qué hacer si descubres problemas después de comprar

Has comprado tu casa con ilusión y, al poco tiempo, aparecen problemas graves que no viste al firmar. Son los temidos vicios ocultos. Te contamos qué hacer, plazos y cómo reclamarlos legalmente.

Contenido

1. ¿Qué son los vicios ocultos?
2. Qué dice la ley
3. Plazo para reclamar
4. Pasos para reclamar
5. Diferencia con viviendas nuevas
6. Consejos prácticos
7. Cómo podemos ayudarte

¿Qué son los vicios ocultos?

Son defectos graves que ya existían antes de la compraventa y que afectan al uso normal de la vivienda, pero que no son visibles a simple vista. Ejemplos habituales:

• Humedades y filtraciones estructurales.
• Problemas en instalaciones eléctricas o de fontanería.
• Grietas y fallos de cimentación.
• Plagas de termitas o carcoma en elementos estructurales.
• Deficiencias graves en aislamiento y ventilación.

Qué dice la ley

El Código Civil español (arts. 1484 a 1490) obliga al vendedor a responder de estos defectos. El comprador puede:

• Resolver el contrato (acción redhibitoria): devolver la vivienda y recuperar el precio.
• Solicitar una rebaja (acción quanti minoris): quedarse con la casa y pedir una compensación.

Si el vendedor conocía el defecto y lo ocultó, también debe responder de daños y perjuicios.

Plazo para reclamar

El comprador tiene seis meses desde la entrega de la vivienda. Es un plazo de caducidad, por lo que una vez vencido no se puede reclamar.

Pasos para reclamar

1) Reunir pruebas

Fotografías, vídeos, facturas de reparaciones y cualquier documento que acredite el defecto.

2) Informe técnico

Un arquitecto o perito debe certificar que el problema existía antes de la compra y no era visible.

3) Reclamación extrajudicial

Envío de burofax al vendedor reclamando reparación, rebaja de precio o resolución del contrato.

4) Demanda judicial

Si no hay acuerdo, se presenta demanda en el juzgado correspondiente con abogado y procurador.

Diferencia con viviendas nuevas

En vivienda nueva aplica la Ley de Ordenación de la Edificación con plazos más amplios (10 años para estructura, 3 para instalaciones, 1 para acabados). En segunda mano, se aplica la norma de vicios ocultos con 6 meses de plazo.

Consejos prácticos

• Inspecciona la vivienda antes de comprar: visita en distintos horarios y habla con vecinos.
• Contrata un arquitecto para revisión previa si tienes dudas.
• Actúa rápido: el plazo de seis meses se agota pronto.
• Guarda todos los documentos de la compraventa y reparaciones.

¿Has descubierto vicios ocultos en tu vivienda?

En InmoLegal no actuamos directamente como abogados, pero sí podemos orientarte y ayudarte a contactar con un especialista en tu zona que valore tu caso y te asesore sobre la mejor forma de reclamar.

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